RESUMEN DE MEDIDAS EXTRAORDINARIAS APROBADAS EN MATERIA DE ALQUILER POR EL CONSEJO DE MINISTROS DEL 31 DE MARZO 2020 POR LA CRISIS DEL CORONAVIRUS, EN VIGOR DESDE EL 2 DE ABRIL 2020.
1º) PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL:
Los inquilinos de contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen entre el día 1 de abril y dos meses después de que finalice el estado de alarma, podrán solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria del contrato por un plazo máximo de seis meses.
El arrendador está obligado a aceptar esta prórroga salvo que ambas partes pacten otra solución. Sobre las condiciones que deberán aplicarse durante la prórroga el legislador es tajante: “se seguirán aplicando los términos establecidos para el contrato en vigor”. Dicho en plata: no se podrán subir los alquileres durante la prórroga.
2º) MORATORIA EN LA PAGO DE LA RENTA PARA ARRENDATARIOS DE VIVIENDA HABITUAL EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD:
- GRANDES ARRENDADORES O TENEDORES DE INMUEBLES:
- Se consideran como tales a los que tengan en propiedad más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
- Los inquilinos podrán solicitar al arrendador, hasta el día 2 de mayo (un mes de plazo) que les aplace temporalmente el pago de la renta. Si las partes llegan a un acuerdo, lo documentan y todo perfecto. En caso contrario, si el arrendador no acepta la propuesta de aplazamiento, debe comunicarle al inquilino en el plazo de siete días laborables que opta por una de los dos siguientes alternativas:
- La condonación del 50% de la renta mientras dure el estado de alarma o persista la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.
- O una moratoria en el pago de la renta mientras dure el estado de alarma o persista la situación de vulnerabilidad, por un plazo máximo de cuatro meses. El pago de la renta aplazada se realizará por el inquilino de manera fraccionada en el plazo máximo de 3 años a contar desde que finalice la moratoria, sin penalización ni intereses.
Esta moratoria se levantará si al inquilino le conceden el microcrédito estatal establecido para ayudarle al pago de la renta.
- PEQUEÑOS ARRENDADORES (menos de 10 inmuebles en propiedad): Los inquilinos no pueden exigir al arrendador una reducción ni una moratoria en el pago del alquiler, pero sí le podrán solicitar antes del día 2 de mayo un aplazamiento. El arrendador tendrá siete días para aceptarlo, proponer una alternativa o rechazarlo. En el caso de que no haya un acuerdo, el inquilino podrá solicitar al ICO un microcrédito finalista, pagado directamente al arrendador, por importe de hasta seis mensualidades de la renta de alquiler. Se trata de microcréditos a devolver hasta en 10 años sin intereses ni comisiones.
Además, se están arbitrando programas especiales de soluciones habitacionales y de ayudas económicas directas a inquilinos que se mantengan en situación de vulnerabilidad, de hasta 900 €/mes y 100% de la renta, con las que podrán hacer frente al pago de los microcréditos.
- SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD:
- Se consideran en situación de vulnerabilidad a efectos las citadas medidas, las personas afectadas por la crisis (desempleo, ERTE, cese de actividad de autónomos, etc.) cuyos ingresos por unidad familiar en el mes anterior se hayan reducido por dejado de tres veces el IPREM y, además, el coste total del arrendamiento (renta más gastos) supere el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- No se considera situación de vulnerabilidad si alguno de los miembros de la unidad familiar del inquilino es propietario o usufructuario de una vivienda. Se exceptúan proindivisos por herencia; las viviendas cuyo titular no puede disponer por separación o divorcio u otra causa justificada; y las viviendas adaptadas para discapacitados.
- Los inquilinos que soliciten las medidas sociales deberán acreditar esta situación documentalmente y si no pudieran hacerlo bastará que realicen una declaración responsable y en el plazo de un mes desde el fin del estado de alarma justifiquen el documento que les falte.
- Si se demuestra que el solicitante de las medidas sociales las ha percibido indebidamente por no hallarse en alguno de los supuestos legales, deberá devolver los beneficios percibidos y responderá de los daños y perjuicios causados, además de posibles multas.
3º) SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS:
Se suspenden por plazo de 6 meses a contar desde el día 1 de abril, los juicios y lanzamientos de inquilinos que acrediten vulnerabilidad social y carecer de otra vivienda. Pero si el arrendador también se encuentra en la misma situación de vulnerabilidad que el inquilino, los servicios sociales valorarán la situación.
4º) MORATORIA HIPOTECARIA:
El plazo de suspensión en el pago de la hipoteca para la compra de vivienda habitual pasa de uno a tres meses; se debe pedir hasta un mes después de la finalización del estado de alarma; se adapta la acreditación de vulnerabilidad a la situación derivada del estado de alarma, siendo suficiente en estas circunstancias con una declaración responsable del beneficiario sobre su situación; y se clarifica que las cuotas suspendidas no se abonan al finalizar la suspensión, sino que todos los pagos restantes se posponen por idéntico periodo; la concesión de la moratoria es automática, sin necesidad de firmar novaciones ni pasar por notaría.
También se añade a los autónomos entre los colectivos que pueden beneficiarse de esta moratoria, respecto de las hipotecas que graven los inmuebles afectos a su actividad; y a los arrendadores de locales comerciales que no puedan pagar la hipoteca porque han dejado de percibir rentas de sus arrendatarios afectados por la crisis.
Se amplía esta moratoria al pago de los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad, incluyendo los créditos al consumo.
Para acceder a las moratorias se requiere, en general, que los deudores acrediten reducción del 40% de ingresos; que el importe del crédito exceda del 35% de sus ingresos; y que el volumen de ingresos de la unidad familiar no supere tres veces el IPREM.
ARTÍCULO 5. DEFINICIÓN DE LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE
OBTENER MORATORIAS O AYUDAS EN RELACIÓN CON LA RENTA ARRENDATICIA DE LA
VIVIENDA HABITUAL.
1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:
1º) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
2º) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
Artículo 6. Acreditación de las condiciones subjetivas
1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
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